¿Qué es la alienación fiduciaria?

  • 19 de March de 2019
  • por projetual
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Curiosidades

La modalidad reemplazó la hipoteca de los préstamos con garantía inmobiliaria y ofrece una mayor seguridad para el agente financiero y el comprador.

Los activos adquiridos en subastas extrajudiciales, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles, tienen su origen a través de términos de enajenación fiduciaria en acuerdos de préstamo entre una institución financiera (acreedor fiduciario) y un deudor fiduciario. La modalidad surgió a través de la ley 9.514 / 97 y terminó reemplazando a otra práctica que hasta entonces era bastante común, la hipoteca.

La enajenación fiduciaria se convirtió en la mejor forma de garantía de pago de la deuda porque prescinde de la intervención judicial en caso de incumplimiento, lo que terminó burocratizando los procesos cuando la modalidad elegida era la hipoteca. Esto generó una mayor seguridad para la institución financiera y más velocidad para el posible fiduciador a la hora de obtener el préstamo o la financiación.

Por lo tanto, el término de alienación fiduciaria se convirtió en un punto importante principalmente en los contratos de financiación inmobiliaria. Garantiza a la institución financiera el derecho de ejecutar extrajudicialmente el contrato, sin tener que ir a los tribunales. Esto significa que, en caso de incumplimiento y después de ser convocada para pagar la deuda, la propia compañía financiera tiene derecho a proceder con la consolidación de la propiedad, es decir, tendrá los derechos de propiedad de la misma y, dentro de los 30 días debería llevarlo a subasta para saldar la deuda.

Importancia de la organización de subastas

También es responsabilidad de la institución financiera contratar una organización de subastas para llevar a cabo la venta. La subasta debe informarse en periódicos locales de gran circulación y otros vehículos de comunicación con alcance relevante.

En primer lugar, la oferta mínima suele ser el valor de tasación de la propiedad, es decir, lo que vale en el mercado. Si la propiedad no se vende en la primera subasta, se lleva a cabo la segunda plaza. Aquí es donde las mayores oportunidades son para aquellos que buscan subastas para comprar bienes raíces, porque en la segunda casilla, el monto mínimo de la oferta es el monto de la deuda, es decir, valores muy por debajo del valor de tasación inicial.

Garantía de pago

Las propiedades subastadas bajo contratos con venta fiduciaria, por lo tanto, son propiedades recuperadas por la institución financiera para garantizar el pago de la deuda del fiduciador. Se venden en subastas extrajudiciales, realizadas por varias instituciones financieras en Brasil, instituciones serias que cumplen estrictamente con la ley en cuestión, un ejemplo son las subastas de bienes inmuebles federales de Caixa Econômica.

Es importante recordar que al elegir participar en una subasta de este tipo, debe prestar mucha atención al aviso de subasta para verificar otras posibles deudas que recaen en esa propiedad. Para esto, vale la pena tener un asesor legal especializado en este tipo de transacción.

 

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